نحوه الزام به تنظیم سند و الزام به انجام تعهدات قراردادی

_{^{پاسخ – چگونه می توان فروشنده را ملزم به انجام تعهدات قراردادی اش نمود ؟}}

• فروشنده موظف است مبیع را آنچنان که موضوع توافق قرار گرفته است به خریدار تسلیم کند. 
• در موردی که مبیع عین معین باشد، فروشنده باید آن را همانگونه که در عقد توصیف شده به خریدار تحویل دهد و مسوول هر گونه عین مخفی در آن نیز هست؛ اگر عیب پنهانی در کالا وجود داشته باشد و به عنوان کالای سالم مورد معامله قرار بگیرد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت یا اینکه از ثمن مورد توافق به نسبتی که از ارزش مبیع کاسته شده کسر بگذارد و یا عقد را فسخ کند.(ماده ۴۲۲ قانون مدنی)
• در موردی هم که مال مورد معامله کلی است، باید کالایی تسلیم شود که دارای همان جنس و وصف مورد توافق است.
• هر چند مقدار اموال غیرمنقول مثل زمین و خانه ، نماینده میزان تعهد فروشنده است و کم و زیاد شدن متراژ آن ثمن معامله را کم و زیاد میکند ولی دو طرف گاه اغراض دیگری را برای ترغیب به خرید زمین یا خانه انتخاب می‌کنند و به طور مثال در برخی از مواقع آب و هوای خوب یک قریه نظر خریدار را جلب میکند؛ پس در صورتیکه مساحت زمین یا خانه به عنوان وصفی اساسی و به شرط داشتن چنین وصفی، مورد معامله قرار بگیرد، در واقع شرط صفتی را به طور صریح یا ضمنی طرفین پذیرفته اند و در صورتیکه این شرط را دارا نباشد و متراژ برخلاف توافق طرفین باشد، خریدار می تواند به استناد خیار تخلف از شرط معامله را فسخ کند(ماده ۴۴۴ قانون مدنی ).
• در صورتی هم که زمین بیشتر باشد فروشنده و در صورتیکه زمین کمتر باشد، خریدار حق دارد معامله را بهم بزند.
• ماده ۳۵۵ قانون مدنی هم به این مورد اشاره دارد.اختیار حق فسخ معامله، حقی است که به متضرر داده شده است و او می تواند از این اختیار صرفنظر کند و به جای برهم زدن معامله زیاده یا نقیصه را با توافق طرف قرارداد به گونه ای محاسبه کند و به اعتبار دیگر حکم ماده ۳۵۵ قانون مدنی به گونه ای نیست که مانع از این باشد که طرفین به جای برهم زدن قرارداد بخواهند به ترتیب دیگری صلح کنند.
• در مورد خط تلفن و مانند این موارد که برای استعمال و بهره برداری از مبیع ضرورت دارد هم باید گفت که توابع مبیع نیز باید مانند اصل آن تسلیم شود. این توابع به حکم عرف یا مفاد قرارداد جزو مبیع تلقی خواهند شد و بنابراین الزام به تسلیم مبیع الزام به تسلیم توابع ان نیز می باشد. 
• در مورد الزام به تنظیم سند رسمی هم باید گفت که اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، باز این تکلیف بر عهده او می باشد.
• در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید.
• با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است.
• بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.

_{^{مستندات قانونی - الزام به تنظیم - انجام تعهدات قراردادی}}

ماده ۲۳۷ قانون مدنی
هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به آنجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت‌ تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.

ماده ۳۵۵ قانون مدنی
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را‌ خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی‌ نمایند.

ماده ۴۲۲ قانون مدنی
اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما