روابط مالی موجر و مستاجر
طبق شرح ما وقع که بیان شد مواردی به تفکیک قابل بررسی است :
1- عدم پرداخت اجاره بها در مدت تعیین شده؛ طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر۶۲ تعیین اجاره بها به تراضی طرفین پیش بینی شده است و ماده ۴ همین قانون مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بها می‌کند که بخش نخست این ماده در بند ۳ ماده ۴۹۰ قانون مدنی هم تکرار شده است و تادیه اجاره بها را تابع تراضی طرفین میداند. در صورت تخلف از پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر بند د ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۶۲ حق فسخ را برای موجر پیش بینی کرده است.
برای صدور اجراییه نسبت به وصول اجاره بها، دو مهلت ده روزه به مستاجر داده میشود؛ نخستین مهلت برای امکان تقاضا و رجوع به دفتر از تاریخ موعد تادیه، و دومین مهلت برای صدور اجراییه از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی. مستاجر نیز باید دلیل موجهی برای عدم پرداخت اجاره به دادگاه ارائه دهد که ناظر بربرائت باشد نه تعذر و اعسار از پرداخت ؛در اینصورت اجراییه باطل میشود اما درموردی که ناظر به حالت اعسار و تعذر پرداخت است دادگاه اجراییه را باطل نمیکند و مهلت عادله یا قرار أقساط می دهد (ماده۲۷۷ قانون مدنی)
2- تغییر کاربری مال الاجاره؛ ازمواردی که قانونگذار حق فسخ را به موجر داده است ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۶۲ است که در بند ج این ماده موردی را پیش بینی کرده است که بر خلاف جهتی که در قرارداد ذکر شده است مال مورد استفاده قرار گیرد مثل همین مورد که مورد اجاره در جهت سکونت اجاره داده شده است اما تبدیل به دفتر وکالت دادگستری شده است ؛ در این حالت موجر باید برای منع مستاجر به دادگاه رجوع کند و مستاجر را از مصرف ناروا ممنوع سازد و اگر اجرای حکم ممکن نباشد موجر میتواند اجاره را فسخ کند.( مواد ۴۹۲ و بند ۲ ماده ۴۹۰)
3- خودداری از تعدی و تفریط؛ مستاجرنسبت به مورد اجاره مانند امین است و باید همچون مالک اصلی مورد اجاره از آن مراقبت کند همانطور که هر مالک دلسوز از آن مراقبت می‌کند؛ در استفاده از مورد اجاره نیز مستاجر باید در حدود حاکمیت عرف و قانون رفتار کند.تعدی در لغت به معنای تجاوز از حدود اذن و عرف است تفریط در لغت به معنای خودداری از کاری است که عرفا باید انجام میشد.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی هم مستاجر ضامن میداند. البته طبق بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ قانونگذار در صورت تعدی و تفریط به موجر حق فسخ اجاره را داده است.
اما در مورد وجه التزام مندرج در قرارداد باید به قواعد عمومی قراردادها رجوع کنیم. ماده ۲۳۰ قانون مدنی وجه التزام را تعریف کرده است و هرگاه طرفین توافق کرده باشند در صورت عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای تعهد، متعهد له(شما) میتواند
مبلغی را به عنوان وجه التزام از متعهد (مستاجر) مطالبه کند؛ اصل حاکمیت اراده اقتضا می‌کند که توافق طرفین در تعیین مبلغ خسارت الزام آور باشد.
مواد قانونی قابل استناد - روابط مالی موجر و مستاجر
ماده 230 - اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.
ماده 277 - متعهد نمیتواند متعهدله را مجبور به قبول قسمتی از موضوع تعهد نماید ولی حاکم میتواند نظر به وضعیت مدیون، مهلت عادله یا قرار اقساط دهد.
ماده 490 - مستأجر باید: اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدي یا تفریط نکند. ثانیاً- عین مستأجره را براي همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید. ثالثاً– مالالاجاره را در مواعدي که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد
ماده 492 - اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردي که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده 493 - مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدي او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدي نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجهي تفریط یا تعدي حاصل نشده باشد.
ماده 3 - اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره‌نامه قید شده و اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و‌در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مالالاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره - در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد.
ماده 4 - مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد‌از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر میتواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم‌کننده سند‌مراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را‌فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستأجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می‌نماید و در صورت‌اثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها موجر میتواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
ماده 8 - موجر میتواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
الف - در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی وغیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب - در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج - در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د - در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره 1 - در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
تبصره 2 - اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌موجر قرار می‌دهد.