امکان فروش ملک ورثه ای توسط یکی از شرکا بدون رضایت دیگران

_{^{پاسخ – آیا یکی از شرکا بدون رضایت سایر ورثه می تواند درخواست فروش ملک را بنماید ؟}}

• اشاعه عبارت است از وضع ناشی از اجتماع حقوق چند نفر بر مالی معین.
• در حالت اشاعه، مالکیت هر یک از شریکان آمیخته با حقوق دیگران است و اصالت خود را از دست نداده  و در هر جزء مال وجود دارد، بدون اینکه بتوان مصداق مستقل و جداگانه ای برای آن معین نمود.
• بنابراین، مالکیت هر یک از شرکا بـدون تقسیم بر تمام اجزای مال مشاع تعلق می گیـرد. البته حق مالکیت هر یک از آنان میتواند معلوم شود و حصه ی هر فرد مشخص گردد بدون آن که خود مال تقسیم شود. 
• اشاعه از جهت اسباب ایجاد آن به دو نوع اختیاری و قهری تقسیم می گردد:

• اشاعه اختیاری: اشاعه اختیاری اشاعه ای است که مالکین آن را با اراده خود بوجود آورده اند و یا در نتیجه ی عقد حاصل می شود، همانند خرید ملک توسط چند نفر یا ممکن است در نتیجه عمل شرکا باشد مانند مزج اختیاری. همچنین شراکت اختیاری می تواند در نتیجه حیازت مباحات یا قبول نمودن مال مشاع توسط چند نفر در ازای عمل خود باشد
• اشاعه قهری: در اشاعه قهری مالکین مال مشاع بدون اراده و به صورت قهری به طور مشاعی مالک مال شده اند. مانند زمانی که کسی فوت نماید و دارای چند وره باشد، در این حالت ورثه او بطور قهری در ماترک شریک هستند و همه باهم مالک مشاعی آن مال محسوب می شوند.

• تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکانپذیر نبود مال مشاع فروخته میشود.
• مرجع صالح برای تقاضای افراز ملک مشاع اداره-ی ثبت است در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
• در خصوص امکان فروش ملک ورثه ای توسط یکی از شرکا بدون رضایت دیگران باید گفت اگر یکی از شرکا تنها اقدام به فروش نسبت به سهم خود نماید، این معامله کاملا صحیح و معتبر است چراکه هر مالک مشاعی می تواند بدون اجازه سایرین نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی داشته باشد.
• نکته حائز اهمیت در اینجا این است که تصرفات مادی در ملک مشاع که همان تسلیم و قبض ملک می باشد، قبل از افراز و تقسیم نیاز به با اجازه تمامی شرکاء و وراث دارد.
• اگر یکی از شرکای ملک مشاع، تمام ملک را بدون اجازه سایر مالکین بفروشد، معامله غیرنافذ است و سایر شرکاء می توانند با معامله موافقت کنند یا اینکه در صورت عدم رضایت، مخالفت خود را اعلام کنند و آن معامله را با عدم تنفیذ خود، باطل نمایند. 
• لازم به ذکر است که اگر ورثه دو نفر باشند و یکی از ورثه سهم الارث مال غیر منقول را به شخص دیگری بفروشد، ورثه دیگر می تواند از حق شفعه استفاده کند و با پرداختن ثمن معامله به خریدار کل ملک را متصرف شود.
• ماده 808 قانون مدنی در رابطه با حق شفعه بیان می دارد که هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص فروش ملک ورثه ای بدون رضایت دیگران}}

♦  در پاسخ به پرسشی که در خصوص امکان فروش ملک ورثه ای توسط یکی از شرکا بدون رضایت دیگران طرح فرمودید باید گفت هرکدام از ورثه می تواند حتی بدون رضایت سایر ورثه، مقدار سهم الارث خود را به هر شخصی که بخواهد و لو به غیر از وراث واگذار کند و در این خصوص منع قانونی وجود ندارد و سایر وراث هم نمی توانند از آن جلوگیری کنند.

♦  با این وجود، اگر یکی از ورثه اقدام به فروش کل ملک مشاع نماید، از آنجایی که سایر وراث نیز مالک مال محسوب می شوند، اقدام شخص فروش مال غیر بوده و وراث می توانند ابطال معامله ی فوق را از دادگاه بخواهند. لازم به ذکر است که در این صورت شخص مرتکب جرم انتفال مال غیر نیز شده است. بنابراین تنها می تواند نسبت به سهم خود عمل حقوقی فروش را انجام داد که در این صورت نیز تسلیم مال به مشتری نیازمند رضایت همه ی شرکا می باشد.
♦  شما برای فروش ملک مشاع ابتدا باید گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف دریافت نموده سپس در صورتی که ملک مورد نظر از سوی اداره ثبت و یا دادگاه محل وقوع مال، غیر قابل افراز تشخیص داده شود، درخواست فروش ملک مشاع  را به طرفیت تمامی وراث از دادگاه صالح تقاضا نمایید.

دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع نموده و پس از مشخص و قطعی شدن ارزش ملک توسط کارشناس، مزایده صورت می گیرد.

_{^{مستندات قانونی - فروش ملک ورثه ای}}

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.

ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.

ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.

ماده ۵۷۵ قانون مدنی
هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم میباشد مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری ‌منظور شده باشد.

ماده ۵۷۶ قانون مدنی
طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکاء خواهد برد.

ماده ۵۷۷ قانون مدنی
شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک ماذون شده است میتواند هر عملی را که لازمه اداره کردن است انجام دهد و به هیچ وجه مسئول خسارات حاصله از اعمال خود نخواهد بود مگر در صورت تفریط یا تعدی.

ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.

ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱.در صورت تقسیم.
۲. در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.

ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.

ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.

ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.

ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.

ماده ۸۰۸ قانون مدنی
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

ماده 4 ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۹ آیین‌ نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

ماده ۱۰ آیین‌ نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما