روش فروش سرقفلی مشاع و مشترک

_{^{پاسخ – چگونه می توان یک سرقفلی مشترک بین دو شریک را فروخت ؟}}

• سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در ابتدای عقد اجاره در مقابل واگذاری محل از مستاجر می گیرد یا مستاجری که حق انتقال به غیر دارد و یا امتیازاتی را در قبال واگذاری محل به مستاجر ثانی در عقد اجاره کسب نموده که با اسقاط این امتیازات و تحویل مورد اجاره به مالک از او می گیرد.
• ماده 6 قانون ورابط موجر و مستاجر 1376 مقرر می دارد هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می ‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
• همچنین‌ مستاجر می‌ تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
• تبصره 2 ماده مذکور نیز مقرر داشته در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد. 
• از مقایسه مفهوم سرقفلی در این قانون با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 56 مشخص می گردد سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از حق کسب و پیشه و تجارت دارد، حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر و پیشه ور نیست و از شاخه های حق مالکیت موجر و از اختیارات ناشی از آن است. از این دیدگاه، مالک می تواند در آغاز اجاره از مستاجر سرقفلی بگیرد و امتیاز تقدم در اجاره را به او بدهد. مستاجر هم پس از تملک حق تقدم می تواند آنچه را که تملیک کرده است به دیگران یا به مالک انتقال دهد.
• لازم به ذکر است اجاره اماکن تجاری لزوما مستلزم پرداخت سرقفلی نمی باشد مگر اینکه در ابتدای عقد اجاره مستاجر چنین تعهدی را تقبل نموده باشد.
• اگر موجر در ابتدای عقد اجاره سرقفلی دریافت نموده باشد، در پایان عقد اجاره مکلف است آن را به نرخ عادله روز به مستاجر مسترد نماید.
• بنابراین، همانگونه که ملاحظه می گردد سرقفلی پدیده ای است ارادی مگر در تعیین بهای سرقفلی به نرخ عادله روز.
• در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت امری قهری بود که ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد نداشت و همیشه از سوی دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می گردید.
• به تصریح ماده 6 قانون 1376 سرقفلی به ملک تجاری اختصاص دارد و در ملک غیرتجاری سرقفلی قابل دریافت نمی باشد.
• ملاک تجاری محسوب شدن ملک نیز مندرجات پروانه ساختمانی است که طبق تبصره 24 ماده 55 قانون شهرداری نوع استفاده از ساختمان در آن درج می گردد.

_{^{راه های انتقال سرقفلی}} 

_{^{انتقال اختیاری سرقفلی}}

این انتقال توسط مالک سرقفلی و به موجب سند عادی یا رسمی به دیگری منتقل می گردد. 

_{^{انتقال قهری سرقفلی}}

این انتقال زمانی محقق می گردد که صاحب سرقفلی فوت نماید و این حق او به وراث منتقل گردد. در این نوع انتقال تمام ورثه در استفاده از این حق سهیم هستند.

_{^{انتقال قضایی سرقفلی}}

این انتقال عبارت است از حکم به انتقال سرقفلی ملک از طرف مقام قضایی صالح.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص روش فروش سرقفلی مشاع و مشترک}}

♦  در پاسخ به پرسش شما در رابطه با روش فروش سرقفلی مشاع و مشترک باید گفت از آنجایی که حق سرقفلی یک مال به حساب می آید، ممکن است در شراکت بیشتر از یک نفر باشد. در واقع، سرقفلی حق مالی محسوب شده و در حکم اموال منقول بوده و فروش سرقفلی مشاع ممکن است. 
♦  در این حالت اگر یکی از شرکا بخواهد سرقفلی خود را بفروشد لازم است ابتدا رضایت موجر را اخذ نماید و اگر شرکای دیگر خواهان خرید بودند به آن ها منتقل گردد.در صورتی که موجر یا شرکا سرقفلی مشاع حاضر به خرید سهم سرقفلی مشاع شریک نباشند می توان دعوای الزام فروش سرقفلی را به طرفیت موجر طرح نمود که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

♦  به طور خلاصه باید گفت برای انتقال و فروش سرقفلی مشاع دو روش وجود دارد : یکی تقاضای تجویز انتقال منافع و فروش مال مشاع و دیگر تقاضای تقسیم ارث و مطالبه سهم الارث.

_{^{مستندات قانونی - فروش سرقفلی مشترک و مشاع}}

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
‌ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
‌ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.
تبصره- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما