تقاضای افراز و فروش برای املاکی که سابقه ثبت ندارند

_{^{پاسخ – برای افراز و فروش املاکی که سابقه ثبتی ندارند چه باید کرد ؟}}

• مشاع به معنای ملک بخش نشده ای است که در میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین در جزء جزء مال مشترک شریک میباشند، بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. در واقع مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد. یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است، اما از حیث جغرافیایی (حدود و مشخصات) مشخص نشده است. این اصطلاح در مقابل مفروز قرار دارد.
• در تعریف افراز گفته شده به تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک اطلاق میشود، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام میشود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
• بنابراین افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه.
• افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت و دین باشد. اما نکته اصلی این است که الزمه عمل افراز داشتن مالکیت مشاعی متقاضی افراز می باشد.
• طبق ماده 598 قانون مدنی هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشد.
• هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته، و تنها مایل باشند آن را به صورت رسمی در آورند، طبق ماده ۵91 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد. 
• در صورتی که یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند، برابر قسمت آخر ماده ۵91 قانون مدنی، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است. 

_{^{مراجع افراز املاک مشاع}} 

_{^{ادارات ثبت اسناد و املاک}}

شرایط درخواست افراز املاک مشاع از اداره ثبت اسناد و املاک مستلزم وجود شرایط زیر می باشد:
1- خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک مشاع : مطابق نظریه مشورتی 23/1۰/1359-5389/7 اداره حقوقی دادگستری آنچه از منور مقنن در ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع از عبارت “خاتمه جریان ثبتی ملک استنباط می شود این است که “جریان ثبتی ملک مشاع” خاتمه یافته باشد نه قسمتی از آن.
2- عدم وجود شخص محجور (صغیر و مجنون) یا غائب مفقود الاثر در بین شرکا: به موجب رای وحدت رویه ۲9/۵9 – 1۵/1/13۶۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور "به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر  و رعایت مصلحت آن ها افراز ملک مشاع این افراد در صلاحیت دادگاه می باشد".
3- فقدان سند مالکیت معارض نسبت به ملک مورد تقاضای افراز: مطابق تبصره ماده 1  قانون افراز و فروش املاک مشاع : نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
4- عدم نیاز به اصلاح مشخصات ملک مورد تقاضای افراز: چنانچه افراز ملک مشاع، مستلزم اصلاح مشخصات آن باشد چون اصلاح موصوف باید با حضور و موافقت تمامی مالکین مشاع صورت پذیرد بنابراین قبل از حصول این نتیجه، اداره ثبت صالح به افراز چنین ملکی نیست. 

_{^{مراجع قضایی (دادگاه ها)}} 

دادگاه ها در موارد زیر صلاحیت رسیدگی به افراز املاک مشاع را دارند:
1- براساس رای عمومی 1۵/۰1/13۶۰-۵9/۲9 هیات دیوان عالی کشور مستند به ماده 313 قانون امور حسبی، چنانچه بین شرکا غایب مفقود الاثر یا محجور باشد به منظور رعایت مصلحت آنها افراز املاک مذکور در هر حال در دادگاه ها انجام می پذیرد و در واقع رای صادره افراز این گونه املاک هرچند که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد در صلاحیت دادگاه می باشد.
2- کلیه املاک مجهول المالک و یا املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین در صورتی که اعتراض به حدود منجر و رای نهایی دادگاه صادر نشده است در دادگاه انجام می شود.
3- افراز اموال غیر منقول موضوع ماده 1۷ قانون مدنی در دادگاه ها صورت می پذیرد. به موجب ماده 17 قانون مدنی حیوانات واشیائی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غیره و بطور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالک آن را به این امر تخصیص داده باشد از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزو ملک محسوب و درحکم مال غیرمنقول است و همچنین است تلمبه و گاو یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ اختصاص داده شده است. 
4- افراز منافع و دین نیز در دادگاه ها انجام می گردد. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص افراز و فروش برای املاکی که سابقه ثبت ندارند}} 

♦  در پاسخ به پرسش شما در خصوص تقاضای افراز و فروش برای املاکی که سابقه ثبت ندارند باید گفت مرجع صالح برای افراز اینگونه املاک دادگاه محل وقوع ملک می باشد. به موجب ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر
یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می ‌شود.

♦  پس از فروش ملک نیز مطابق ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

_{^{مستندات قانونی - افراز ملک فاقد سابقه ثبت}}

‌ماده 1  قانون افراز و فروش املاک مشاع
 افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.
‌تبصره - نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.
ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.
ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.
ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.
ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.
ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.
ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما