اضافه کردن حیاط پنت هاوس به سند مالکیت

^{_{آیا می شود حیاط را که در مبایعه نامه هم آمده به سند آپارتمان اضافه کرد ؟}}

• اصلاح سند مالکیت عبارت است از مجموعه اصول و مقرراتی که برای تصحیح اشتباهات و تغییرات صورت گرفته در سند مالکیت از سوی قانونگذار پیش بینی شده است، تعریف نمود.
• اشتباه به معنای ابهام و اختلاط و تصور خلاف واقع از چیزی را، میتوان تعریف نمود. وقوع برخی اشتباهات در روند صدور اسناد رسمی می تواند موجبی برای طرح دعوای اصلاح سند مالکیت باشد.
• در چنین مواردی ذینفع مکلف است وقوع اشتباه را به نحو مقتضی نزد مرجع صالح اثبات نماید.
• درحقوق، اشتباه اقسام متفاوتی دارد، که میتوان آن را به دو دسته یکی اشتباهات موضوع قانون مدنی و دیگری اشتباهات موضوع مقررات ثبتی تقسیم نمود، که یکی از رایج ترین اشتباهات در صدور اسناد رسمی، اشتباهات ناشی از سهو قلم می‌باشد .

_{^{مواردی که ابطال یا اصلاح سند به حکم دادگاه انجام می شود :}}

1- ثبت ملک برخلاف اصول قانونی
2- تعارض در اسناد مالکیت (ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت)
3- در صورتی که سندی بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی صادر شود و هیات نظارت این امر را مخل حقوق سایرین بداند
4- اشتباه در عملیات تفکیکی که در دفتر املاک یا سند ثبت شود و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد
اما مواردی هم وجود دارد که اصلاح آن در صلاحیت دادگاه نمی باشد و در اداره ثبت اسناد انجام خواهد شد. که در ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک تصریح شده است. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص چگونگی اضافه کردن حیاط به سند}}

♦  اگر حیاط مورد نظر شما مطابق قوانین و طبق نظر شهرداری و اداره ثبت قابلیت درج و وارد شدن در مالکیت اختصاصی شما را نداشته باشد امکان اضافه شدن به سند را نخواهد داشت.

♦  ولی به نظر می رسد در صورتی که کل ساختمان متعلق به یک مالک باشد یا مالکان متعدد با هم تعامل و در این خصوص توافق داشته باشند می شود پشت بام طبقه پایین که طبقه بالا به آن درب ورودی دارد را به عنوان جزئی از طبقه بالا که آپارتمان شما می باشد ، به حساب آورد.

♦  در نتجیه به نظر می رسد اگر فروشنده یا مالکان بخواهند چنین مسئله ای یعنی اضافه کردن حیاط پنت هاوس به سند مالکیت شما ممکن و میسر باشد. در غیر این صورت شما حق خواهید داشت به جهت تبعض صفقه کل معامله را فسخ یا پول آن قسمتی که وارد مالکیت شما نشده است را پس بگیرید.

^{_{مستند قانونی - اضافه کردن یک قسمت به سند مالکیت}}

ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک 

حدود صلاحیت و وظایف هیأت نظارت بدین قرار است:
۱ – هرگاه در اجراﻯ مقررات ماده یازده از جهت پذیرفتن تقاضاﻯ ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در‌تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است.
۲ – هرگاه هیأت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه مؤثر واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در‌آن مؤثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح میگردد.
۳ – هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدﻯ صرفاً بعلت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و‌همچنین در صورتیکه ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهائی دادگاه باشد هیأت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور‌اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.
۴ – اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت‌به آن متوجه گردد در هیأت نظارت مطرح می‌شود و در صورتیکه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه بحق کسی‌خلل نرساند هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مینماید و در صورتیکه اصلاح مزبور خللی بحق کسی برساند بشخص ذی نفع‌اخطار میکند که می‌تواند بدادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهائی در دادگاه صادر خواهد نمود.
۵ – رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است.
۶ – رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج بانتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است مشروط بر اینکه رفع‌اشتباه مزبور خللی بحق کسی نرساند.
۷ – هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیأت نظارت خواهد‌بود.
۸ – رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت بنظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائی با هیأت نظارت است.
‌تبصره ۱ – در مواردیکه بر حسب تشخیص هیأت نظارت مقرر شود که آگهی‌هاﻯ نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط ‌یک نوبت خواهد بود معترضین حق اعتراض خواهند داشت.
تبصره ۲ – در صورتیکه اشتباه از طرف درخواست‌کننده ثبت باشد هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت بطریقی که در آئین‌نامه تعیین خواهد شد به عهده درخواست‌کننده خواهد بود.
تبصره ۳ – رسیدگی هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهاﻯ یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک بثبت نرسیده باشد.
تبصره ۴ – آراء هیئت نظارت فقط در مورد بندهاﻯ یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدید نظر در شوراﻯ عالی ثبت خواهد بود‌ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردیکه آراء هیأتهاﻯ نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براﻯ‌ رسیدگی و اعلام نظر بشوراﻯ عالی ثبت ارجاع مینماید و در صورتی که رأﻯ هیأت نظارت بموقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شوراﻯ عالی‌ثبت بموقع اجرا گذارده می‌شود. ‌در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شوراﻯ عالی ثبت براﻯ هیأتهاﻯ نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.
‌تبصره ۵ – در مورد بندهاﻯ یک و پنج و هفت رأﻯ هیأت نظارت براﻯ اطلاع ذی نفع بمدت بیست روز در تابلوﻯ اعلانات ثبت محل الصاق و سپس بموقع اجرا گذاشته می‌شود. ‌وصول شکایت از ناحیه ذی نفع چنانچه قبل از اجراﻯ رأﻯ باشد اجراﻯ رأﻯ را موقوف مینماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شوراﻯ عالی ثبت خواهد‌بود هرگاه شورأﻯعالی ثبت در تجدید رسیدگی رأﻯ هیأت نظارت را تأیید نماید عملیات اجرائی تعقیب میگردد.