امکان ادعای مالکیت مستاجر پس از گذشت 6 سال از اجاره

_{^{پاسخ - آیا مستاجر پس از 6 سال می تواند ادعای مالکیت مغازه را داشته باشد ؟}}

• اجاره عبارت است از اینکه شخصی از مال يا حيوان يا خدمت ديگری منفعت ببرد و در مقابل اين منفعت مبلغی به عنوان كرايه به صاحب مال بپردازد.
• مقدار پولی كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می پردازد ممكن است يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مال الاجاره يا اجاره بها می نامند.
• اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجرمی نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی عين مستأجره ناميده می شود.
• اجاره بايد دارای مدت باشد. به موجب  ماده 468 قانون مدنی مدت اجاره اشيا بايد معين باشد و اگر در عقد اجاره مدت تعيين نشود آن اجاره باطل است.
• در اجاره لازم نيست موجر مالک عین باشد. موجر بايد مالک منفعتی باشد كه به ديگری تحت عنوان اجاره واگذار ميكند ولی لازم نيست كه حتماً مالک عين مورد اجاره هم باشد.
• پس از امضای قرارداد اجاره تا زمانی كه مدت آن به پايان نرسد اصولاً نه موجر حق دارد اجاره را به ميل خود برهم زند و تخليه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را فسخ کند مگر در موارد معین قانونی یا توافق طرفین.
• همچنين قرارداد اجاره با فوت موجر يا مستأجر جز در موارد استثنائی باطل نمی شود.
• از جمله موارد استثنائی آن است كه موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد.
• همچنین اينكه در عقد اجاره شرط شده باشد كه فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد؛ در این حالت با فوت مستأجر اجاره منحل ميشود. 
• اگر طرفين يا يكی از آن ها ديوانه شود يا ورشكسته گردد و يا اينكه حالت سفاهت در او بوجود آيد، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقيست.
• مستأجر مكلف است اجاره بها ملک مورد اجاره را در موعدی كه بين طرفين مقرر شده است بپردازد. اين اجاره بها ممكن است در قرارداد معين شده و در اجاره نامه قيد گرديده باشد. در صورتی که  اجاره نامه ای در بين نباشد، ميزان مال الاجاره همان است كه بين مالک و مستأجر مقرر شده و يا عملا رد و بدل می شود.
•  اگر بعد از پايان يافتن مدت اجاره مستأجر ملک را تخليه نکرده و تحويل موجر ندهد، در صورتی که بدون اجازه مالک به تصرفات خود ادامه دهد تا زمانی كه ملک را تحويل نداده است مكلف است مال الاجاره را براساس اجاره بها تعيين شده قبلی به مالک بپردازد و اين اجاره در اصطلاح اجرت المثل ناميده می شود. اگر مالک موافق با ادامه تصرف مستاجر باشد، اجاره با همان مبلغ اجاره قبلی تا زمانی كه اذن مالک باقی است برقرار است.
• مستأجر مورد اجاره را به منظور استفاده از منفعت آن در تصرف دارد و نسبت به آن در حكم امين است و بايد از مورد اجاره در حدود قرارداد اجاره و يا آنچه متعارف است بهره برداری كند و در نگهداری و حفظ آن مثل كسی كه مالی را به امانت به او سپرده باشند برخورد نماید.
• بنابراين اگر در موقع استفاده مورد اجاره، از حدود مفاد قرارداد اجاره و يا آنچه عرف اجازه می دهد، تجاوز كند يا از انجام تكاليف و اعمالی كه بر حسب قرارداد اجاره يا به حكم عرف يا قانون به عهده اوست خودداری كند، در اين صورت هم مسئول خسارات است و هم بر طبق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در مورد محل كسب و پيشه و بر طبق ماده 8 قانون روابط موجرو مستأجرمصوب 1362 در مورد محل مسكونی، موجر حق دارد كه قرارداد اجاره را فسخ كند و مورد اجاره را تخليه نمايد.
• لازم به ذکر است که هرگونه خساراتی بعد از تعدی و تفريط به مورد اجاره وارد شود، اگرچه ناشی از عمل مستأجر نباشد، مسئوليت آن با مستأجر است و او بايد هر نوع ضرری كه به مورد اجاره وارد می شود جبران كند.
• لازم به ذکر است که تعدی و تفريط از جمله مواردی است كه به موجر اجازه ميدهد قرارداد اجاره را برهم بزند ولی اگر اجاره را منحل نکند و قرارداد اجاره را فسخ نكند، رابطه استيجاری و قرارداد اجاره همچنان برقرار خواهد ماند و اگر مستأجر از تعدی و تفريط دست بردارد و مطابق قرارداد اجاره عمل كند، از تاريخی كه طبق قرارداد از مورد اجاره استفاده ميكند امين محسوب است، كه در اين صورت اگر مورد اجاره كلاً يا بعضاً تلف شود، چون در زمان تخلف مستأجر (تعدی و تفريط) اين امر واقع نشده است، مستأجر مسئول این خرابی نيست.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص  ادعای مالکیت مستاجر پس از گذشت 6 سال از اجاره}}

♦  در پاسخ به پرسش شما در مورد امکان ادعای مالکیت مستاجر پس از گذشت 6 سال از اجاره باید گفت پس از آنكه عقد اجاره به طور صحيح واقع شد مستأجر مالک منافع مورد اجاره می شود؛ به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالک عين مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و در حدود قرارداد و عرف حق بهره برداری از منفعت را دارد.

♦  با این وجود، هر چند سال که از قرارداد اجاره بگذرد، صرف استفاده از منفعت یک عین برای مستأجر حق مالکیت بر عین را ایجاد نمی کند و او تنها مالک منفعت عین می باشد. به همین خاطر باید گفت که خیر، مستاجر ملک شما تنها تا زمان تعیین شده در عقد اجاره مالک منفعت ملک است و گذشت زمان برای او حق مالکیت بر عین را ایجاد نمی نماید. مالک شدن بر عین باید به طرق قانونی همچون انعقاد عقد بیع، صلح، هبه، یا به ارث رسیدن و.. باشد.
♦  ذکر این نکته ضروری است که به ملک تجاری حق کسب و پیشه تعلق می گیرد که این حق نیز متفاوت با حق مالکیت بر عین ملک است. توضیح اینکه در قراردهای های منعقد شده بین سال های 56 تا ،76 در صورتی که فردی چندین سال در ملکی که برای کسب و کار اجاره کرده است، به دلیل حسن شهرت و ..مشتری زیادی داشته باشد، می تواند از مالک ملک حق سرقفلی دریافت نماید.

♦  البته باید توجه داشت که این امر در صورتی پا برجاست که هیچ‌ گونه تخلفی از مستاجر سر نزده باشد. بر اساس قانون سال 76 نیز، در صورتی که مستأجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به ‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد، پس از تخلیه ملک، مبلغی را که به ‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده بود، به نرخ روز دریافت می ‌کند.

_{^{مستندات قانونی - روابط موجر و مستاجر مغازه و ملک تجاری}}

جهت اطلاع از امکان ادعای مالکیت مستاجر در ملک تجاری مقررات زیر را مطالعه نمایید :

قانون مدنی از ماده 466 تا ماده 506
‌ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. 

‌ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر 1362
موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
‌الف- در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب- در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
‌د- در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
‌تبصره ۱- در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.
‌تبصره ۲- اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما