مجموعه سوال و جواب - تخلیه و اجاره آپارتمان مسکونی

^{_{سوال حقوقی - درخواست تخلیه منزل}}

با سلام و احترام. بنده منزل شخصی که به نام مادرم می باشد را شهریور 98 تا 99 اجاره دادیم و از شهریور 99 تا 1400 تمدید کردیم.الان بنده که فرزند ذکور خانواده هستم منزل را نیاز دارم. قرارداد منزل هم به پایان رسیده اما متاسفانه مستاجر حاضر به تخلیه منزل نیست و تاکید دارد 5 ماه دیگه در منزل زندگی کند تا شرایطش اکی شده و تخلیه کند. من چگونه میتوانم حکم تخلیه منزل را بگیرم؟

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

از آنجایی قرارداد اجاره ی شما به پایان رسیده است اما مستاجر همچنان در ملک سکونت دارد، شما می توانید درخواست تخلیه منزل بنمایید. انجام این درخواست می تواند با توجه به نوع قرارداد اجاره متفاوت باشد:

اگر اجاره نامه عادی بوده و در دفاتر املاک تنظیم گردیده باشد : شما باید جهت گرفتن حکم تخلیه با در دست داشت مدارک شناسایی و اجاره نامه به دفتر خدمات قضایی رفته و دادخواست صدور حکم تخلیه بدهید. پس از تنظیم دادخواست مرجع رسیدگی کننده که شورای حل اختلاف یا دادگاه می باشد به بررسی می پردازد و پس از صدور حکم در صورت عدم اعتراض متاجر به حکم، مستاجر  10 روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند. لازم به ذکر است جهت اجرای حکم تخلیه باید پول پیش خانه به مستاجر پرداخت شده باشد یا در صندوق دادگستری تودیع شده باشد. 
در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد : برای درخواست تخلیه باید به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه نموده و پس از صدور حکم تخلیه برای انجام مرحله اجراییه باید به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد را تنظیم نموده است، مراجعه نمایید.  

_{^{سوال حقوقی - ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر}}

مستاجرم پس از تحویل گرفتن ملک و انتقال اسبابی که نمیدانم چیست به ملک مورد نظر سیم کارتهای خود را از دسترس خارج کرده اجاره را نپرداخته و ناپدید شده برای اقدام قانونی چه باید کرد و پرسه این اقدام چه قدر طول میکشد ایا پروسه طولانی دارد و تکلیف اسباب وی چه میشود ؟

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

در صورتی که قرارداد اجاره ی شما بصورت عادی تنظیم شده باشد، شما می توانید اظهارنامه ای برای او مبنی بر پرداخت اجاره بها و اقساط عقب افتاده ارسال نمایید. در این صورت،او ده روز فرصت دارد اجاره بها را بپردازد در غیر این صورت شما می توانید برای وصول اجاره بها و همچنین تخلیه ی عین مستاجره به دادگاه مراجعه نمایید.
در صورتی که قرارداد اجاره ی شما رسمی است، می توانید به دفترخانه ی تنظیم کننده اجاره نامه مراجعه نموده و اخطاریه ارسال نمایید. در صورتی که مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه اقدام به پرداخت اجاره بها نکرد، می توانید از دفترخانه مذکور ا اجرای ثبت درخواست صدور اجراییه تخلیه ملک و وصول اجاره بها بنمایید. 
لازم به ذکر است در صورت پرداخت اجاره بها توسط مستاجر اجرای ثبت تخلیه را متوقف می نماید اما شما می توانید به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه بنمایید. 

_{^{سوال حقوقی - تمدید اجاره}}

بنده ملکی را به مدت ۱۳ سال است که اجاره نموده ام واحد مسکونی است اما من به عنوان مطب اجاره کردم تمدید خودکار قرارداد مصوبه ستاد کرونا شامل من میشود ؟

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

به موجب مصوبه ستاد ملی مدیریت کرونا قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی تا پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری به شرط تادیه افزایش مبلغ اجاره بها از سوی مستاجرین تمدید میگردند. بنابراین مستاجر باید برای تمدید قرارداد اجاره با مبلغ اجاره بها به نرخ مصوب ستاد موافقت نماید و تا یکماه پس از تمدید قرارداد اجاره، ما به التفاوت اجاره بها را به موجر پردازد. 
البته باید توجه داشت موجر در موارد زیر می تواند علی رغم این مصوبه و تادیه مبلغ اجاره بهای افزایش یافته با تمدید قرارداد اجاره مخالفت نماید:
•    در صورتی که مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ نموده باشد.
•    در صورتی که مستاجر در دوره قرارداد اجاره، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکند و موجب تضییع حقوق موجر شود.
•    در صورتی که به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستاجر برخالف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد و یا در دوران استفاده از واحد مسکونی، استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه اعم از کاربری نماید
•    در صورتی که به تشخیص مرجع صالح، نیاز مالک (موجر) به ملک مسکونی و افراد تحت تکفل او به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
لازم به ذکر است در صورتی که  موجر خانه خود را بفروشد، مستاجر طبق مصوبه می بایست ظرف دو ماه ملک را تخلیه کند. 
بنابرین، مصوبه شامل شما می شود مگر اینکه مشمول موارد استثنایی گردد. 

_{^{سوال حقوقی - آیا تخلیه به دلیل تخلف مستاجر در شرایط کرونا امکان دارد ؟}}

سلام ما ملکی داریم در تهران که آن را ۸ ماه قبل اجاره داده ایم.بخشی از آن رهن. است و بخشی دیگر اجاره متاسفانه مستأجر در این ۸ ماه یکبار هم اجاره نداده. اظهار نامه قضایی هم فرستادیم باز اقدام نکرد.همه گیری کرونا و اختلال در کسب و کار را بهانه کرده است و از دادن اجاره استنکاف می کند.. حتی پول آب و برق را هم پرداخت نمی کند. آیا موارد فوق تخلف محسوب می شود؟ دوماً ما امسال نمی خواهیم اجاره دهیم.البته در شهرستان خانه داریم ولی امسال خودمان می خواهیم استفاده کنیم و این تنها ملک ما در تهران است .ممنون می شوم راهنمایی کنید چگونه به قاضی محترم نیاز شخصی را اثبات کنیمٕ؟

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

در صورت پایان یافتن مدت قرارداد اجاره ی شما، تمدید اجاره در دوره ی کرونا صورت نخواهد گرفت. توضیح آنکه به موجب مصوبه ستاد مدیریت کرونا، عدم انجام تعهدات و تضعییع حقوق موجر دو دوره قرارداد اجاره در صورتی که توسط دادگاه محرز گردد، موجب خروج از شمول مصوبه می باشد. بنابراین شما می توانید با اثبات تخلفات مذکور و نیاز شخصی خود قرارداد اجاره را تمدید ننمایید و در دادگاه درخواست تخلیه ملک را بنمایید.
اما اگر قرارداد اجاره همچنان پابرجاست، شما می توانید با  ارسال اظهارنامه (اگر اجاره نامه عادی است) و یا اخطاریه دفترخانه (اگر اجاره نامه رسمی است)، به مستاجر مهلت دهید تا ظرف ده روز اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت نماید. اگر مستاجر در این مدت اجاره بها را پرداخت نکند، میتوانید دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را مطرح نماید. 

_{^{سوال حقوقی - مدت زمان گرفتن حکم تخلیه در شرایط کرونا}}

درود. یکی از دوستان من ساکن آمریکا هست پدر ایشون هم اون جا هستن و دو واحد آپارتمان که به نام پدر هست در واقع به دو فرزندشون هدیه کردن که از اجاره بهره مند میشن مستاجر یکی از املاک در حال حاضر حدود دو ماه از پایان قرارداد گذشته نه تمدید میکنن نه تخلیه میکنن در واقع ایشون مدعی هستن که در ایام کرونا کسی حکم تخلیه صادر نمیکنه سوال این هست که این دوستم که از پدر وکالت دارن میخوان به ایران بیان برای فروش خونه با توجه به اینکه دو ماه گذشته از پایان قرارداد و ایشون برنامه ریزی میخان بکنن برای سفر به ایران چه مدت طول میکشه که مشگل ایشون حل بشه ؟ و دادگاه در زمان کرونا حداکثر چه مقدار وقت به مستاجر میده شایان ذکر هست مستاجر هم ترکیه هستن.

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

به موجب مصوبه ستاد کرونا، کلیه قرارداهای اجاره اماکن مسکونی که تا تاریخ 08/04/1399 تمدید نشده باشد، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید میگردد. با این وجود، املاک مورد اجاره که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد، مستاجر میبایست ظرف مدت دوماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید. بنابراین اگر انتقال مورد اجاره از پدر به پسر بصورت رسمی صورت گرفته باشد، یا مالک مورد اجاره را بصورت رسمی انتقال دهد، می تواند درخواست تخلیه دهد. ایشان می توانند به ایران بیایند و ملک را بصورت رسمی منتقل کنند. پس از انتقال ملک بصورت رسمی و قطعی می تواند درخواست تخلیه نماید.

^{_{سوال حقوقی - امکان تخلیه با توسل به امتیاز نیاز شخصی}}

با سلام.بنده مالک یک واحد مسکونی هستم که در ۱۳۹۷/۶/۳۱ اجاره داده ام و هر سال تمدید کرده ام.امسال ۴۵روز جلوتر از موعد سررسید اجاره،به مستاجر اعلام نمودم که واحد را تخلیه کند .در سررسید اجاره(۱۴۰۰/۶/۳۱)،تقاضای یک ماه فرصت نمود.الان که تقریبا به انتهای یک ماه فرصت اضافه رسیده ایم؛کرونا را بهانه کرده و تخلیه نمیکند.بنده واحد دیگری دارم که در آن ساکن هستم.آیا با تهیه یک اجاره نامه صوری ولی معتبر(اجاره نامه از آژانس املاک)و با استفاده از استثنا «نیاز مستاجر به واحد خود»،میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟!منظورم این است که آیا قاضی برای صدور حکم تخلیه، به همان اجاره نامه اکتفا میکند و یا از املاک دیگر مالک استعلام میکند؟! با تشکر

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

 دو مورد از موارد استثنا شده در مصوبه ستاد کرونا این است که: چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، نیاز مالک (موجر) به ملک مسکونی و افراد تحت تکفل او به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
همچنین در املاک مورد اجاره که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد، مستاجر میبایست ظرف مدت دوماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
 بنابراین، اولا نیاز شخصی شما محرز نمی باشد دوما علاوه بر اینکه اجار نامه صوری معتبر نمی باشد، تنها انتقال رسمی و قطعی موجب عدم تمدید می گردد نه اجاره ی ملک. به همین خاطر مستاجر می تواند از مصوبه مذکور بهره مند شده و ملک را تخلیه ننماید. موارد استثنا شده ی دیگر از مصوبه موارد زیر می باشد:
1- در صورتی که مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ نموده باشد.
2- در صورتی که مستاجر در دوره قرارداد اجاره، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکند و موجب تضییع حقوق موجر شود.
3- در صورتی که به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستاجر برخالف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد و یا در دوران استفاده از واحد مسکونی، استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه اعم از کاربری نماید
4- چنانچه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ های مصوبه موافقت ننمایند
5- چنانچه مستاجر، تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد

_{^{سوال حقوقی - شکایت مالک برای گرفتن تخلیه اگر قرارداد شفاهاً تمدید شده باشد}}

سلام من مستأجر واحدی هستم که یک ماه مونده بود به سر موعد سالم با مالک شفاهی توافق کردیم برای سال جدید و مبلغ اجاره هم تعیین کردیم و قرار شد یکماه بعد برای تمدید بیاد بعد از یکماه تماس میگرفتم هی میپیچوند منو به بهانه های مختلف و میگفت ما باهم مشکلی نداریم که حالا میام الان 4ماه از اون موضوع گذشته ایشون رفته شکایت کرده برای تخلیه و برای من ابلاغیه اومده میتونه حکم تخلیه بگیره ، خوب خونشو میخاست سر سال میگفت ، چرا این کارا آخه راهنمایی میکنید ، ممنون

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

تمدید شفاهی معتبر می باشد منتها شما می باید جهت عدم تخلیه ی ملک، در دفاع انعقاد قرارداد اجاره ی جدید را اثبات نمایید. مدارک اثبات معامله شفاهی می تواند شهادت شهود و مطلعین، تحقیقات محلی، اتیان سوگند، معاینه محلی و سایر ادله و مدارک مانند چت های شما با موجر باشد.

_{^{سوال حقوقی - امکان فسخ قرارداد به دلیل تعداد زیاد متصرفین مورد اجاره}}

با سلام، مستاجر من طبق قرارداد میبایست یک نفر باشد ولی طبق تاییدیه مدیر ساختمان و دیگر شهود تعداد کسانیکه در منزل زندگی میکنند ۳ نفر هستند، ایا میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟ با تشکر

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

 اگر در قرارداد اجاره تعداد نفرات مستاجر مشخص شده باشد اما مستاجر از این مورد تخلف نموده باشد، شما ابتدا باید از طریق ارسال اظهارنامه درخواست اجرای تعهد بنمایید. اگر همچنان مستاجرین به تصرفات خود ادامه دادند می توانید به استناد تخلف از شرط درخواست فسخ اجاره بنمایید. 

_{^{سوال حقوقی - امکان تخلیه با سند ازدواج موقت}}

با سلام بنده مجرد هستم و فقط ۱ واحد آپارتمان دارم و مستاجر واحد را تخلیه نمیکند .میخواستم ازدواج موقت ۱ ساله داشته باشم آیا میتوانم با برگه محضری حکم تخلیه بگیرم؟

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

تخلیه ملک مسکونی باید به موجب  قانون باشد. در واقع بدون تحقق موارد فسخ اجاره اگر مدت زمان اجاره همچنان پابرجا باشد شما نمی توانید درخواست تخلیه بنمایید. 

_{^{سوال حقوقی - آیا می توان مستاجر را قبل از پایان مدت از ملک بیرون کرد ؟}}

سلام من حدود سه ماه پیش یه آپارتمان رو تمدید کردم،نه ماه به موعد قرار داد مونده حالا صاحب خونه میگه خودم نیاز دارم و می‌خوام بیام بشینم،مژخوام بگم پس حق و حقوق مستأجر این وسط چی میشه ،دوباره ا کجا بیاره کمسیون بده نسبت به سه ماه قبل هم اجا ره خیلی گرون شده،از کجا بیاره هزینه بار بری کارگر و اثاث کشی اینا ؟

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

 مستاجر را نمی توان در مدت زمان اجاره از ملک بیرون کرد مگر با تحقق موارد زیر:
•    در موردی كه مستأجر با سلب حق انتقال به غير، مورد اجاره را كلاً يا جزئاً به هر صورتی كه باشد به غير واگذار نموده باشد
•    در صورتی كه در اجاره نامه محل مسكونی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مثلا  اگر موجر و مستأجر در قرارداد اجاره شرط كنند هرگاه موجر، مورد اجاره را به ديگري بفروشد يا صلح كند يا ببخشد حق داشته باشد قرارداد اجاره را فسخ كند
•    در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد
•    در صورتی كه مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نمايد
•    چنانچه مستأجر مورد اجاره را مركز فساد قرار داده باشد
•    تعدی و تفریط مستاجر
•    تخلف مستاجر از تعهدات قراردادی
•    در صورتی که مال مورد اجاره نیازمند تعمیراتی باشد و موجر از باب این قضیه ضرر ببیند ولی مستاجر از انجام تعمیرات توسط موجر امتناع نماید
•    در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد

_{^{سوال حقوقی - امکان تخلیه به دلیل انقضا مدت در شرایط کرونا}}

سلام وقت به خیر؛ قرارداد من با مستاجر آخر شهریور ماه تمام شده است و قرارداد جدیدی هم امضا نکرده‌ایم. طبق مصوبه جدید کرونا تا چه مدت می‌تواند در ملک مذکور ساکن باشد؟

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

مطابق مصوبه کرونا کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید میگردد.

_{^{سوال حقوقی - آیا مصوبه کرونا شامل اماکن تجاری هم می شود ؟}}

من حدود۱۵ ساله که یک دهنه مغازه از اداره اوقاف اجاره کردم ( هرسال تمدید میکردم البته با ظوابط و به شکل مزایده ) الان هم ساکن هستم . اول فروردین قردادمان به پایان رسید و تقریبا پایان شهریور یعنی شش ماه که هیچ قراردادی منعقد نشد پس ازشش ماه اداره اوقاف یک مزایده برگزار کرده و فرد دیگری برنده مزایده شده با مبلغ ۵۰هزارتومن بیشتر از پیشنهاد من . حال اداره اوقاف مرا مکلف به تخلیه ملک نموده است . آیا با توجه به شرایط کرونا و سابقه ای که دارم ( قابل ذکر است که هیچ بدهی به مالک یا هیچ اداره‌ای درخصوص ملک ندارم ) اداره اوقاف که مالک هست می‌تواند حکم یا امر به تخلیه ملک تجاری مربوطه را بدهد ؟ سپاس از پاسخگویی تان

_{^{جواب کارشناس حقوقی}}

 مصوبه ستاد کرونا شامل امکان تجاری نمی گردد و مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره ملزم به تخلیه ملک می باشد.